親が施設に入ったら実家は売れる？認知症・成年後見・税の期限を整理

親が老人ホームに入居して、実家が空いた。固定資産税の通知は届き続け、庭木も伸びる。施設の費用を考えると、いずれ売ることも頭をよぎる。けれど、親名義の家を子が勝手に売れないことは、意外と知られていません。

結論から言うと、実家を売れるのは名義人である親本人だけで、親が認知症などで判断できなくなった後は、成年後見人を選び、さらに家庭裁判所の許可を得なければ売れません。そして売るなら、税の特例に「住まなくなってから約3年」の期限があります。この記事では、親の今の状態ごとに、実家を売る道がどう変わるかを整理します。売るか残すかを決める記事ではなく、家族で話すための材料です。

親が施設に入った後の実家、売れるのは誰？

売主になれるのは、登記上の名義人である親本人です。民法3条の2は、法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときはその法律行為を無効とすると定めています。売買契約もこれに当たります。

つまり、子が親の代わりに契約書へ署名したり、委任状を書いたりして売ることはできません。親が内容を理解できないまま形だけ署名した場合も、後で無効になるおそれがあります。

親の状態で変わる、実家を売る3つの道

分かれ目は、親が売買の内容を理解して自分で判断できるかどうかです。判断できる今と、判断が難しくなった後とで、使える道がはっきり分かれます。

施設にいる親が自分で判断できるなら、本人が売主になるのがいちばん手続きの少ない道です。不動産会社や司法書士との面会を施設で行えるかは、施設の生活相談員に相談してみてください。

親が元気なうちに選べること：家族信託と任意後見

今すぐ売るつもりはないけれど、いずれ売る可能性がある。その場合に、親が判断できるうちに準備しておく方法が2つあります。

家族信託は、元気なうちに家族へ財産管理を託す仕組みで、実家の売却を見据えて使われることがあります。専門家に相談する先の一つに家族信託のおやとこがあります。費用の型は家族信託の費用の相場の記事、任意後見の流れと費用は任意後見の記事にまとめました。どちらが合うかは財産の内容と家族の事情で変わるので、契約の前に専門家へ確かめてください。

認知症になった後に売るなら：成年後見と家庭裁判所の許可

親が判断できなくなった後は、法定後見を使います。手続きは2段階で、後見人が選ばれただけでは売れません。

民法859条の3は、成年後見人が本人の居住の用に供する建物またはその敷地を売却するには家庭裁判所の許可が必要と定めています。裁判所の説明では、本人が病院や施設に入所していて今は住んでいなくても、将来住む可能性がある場合や入所前に住んでいた場合も含むとされ、施設入居で空いた実家もこれに当たりえます。許可を得ずに売った場合、その売却は無効です。

費用は2026年時点で、後見開始の申立てに収入印紙800円と登記手数料2,600円、売却許可の申立てに収入印紙800円、それぞれに郵便料（裁判所ごとに異なる）がかかります。後見開始では鑑定費用が必要になることもあります。申立ての前に、成年後見がそもそも必要な状態かを確かめたいときは親に成年後見制度は必要かの記事を読んでみてください。

売るなら知っておきたい税の期限：3,000万円特別控除

マイホームを売って利益が出たとき、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁・令和8年4月1日現在法令等）。以前に住んでいた家の場合、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。施設に入った後の時間には、この期限が関わってきます。

施設へ移った時期をいつ住まなくなった日とみるか、ほかの要件を満たすかは、事情によって判断が分かれます。売ると決める前に、税務署か税理士に確認してください。

売らずに置いておく場合に気をつけたいこと

売らない選択も十分にありえます。親が戻る可能性を残したい、思い出の家を急いで手放したくない、という判断も自然です。ただし管理は続きます。

空家等対策特別措置法13条では、適切に管理されず、放置すると倒壊などのおそれがある特定空家等になりそうな空き家を管理不全空家等とし、市区町村長が指導や勧告をできるとしています。勧告を受けると、その敷地は固定資産税の住宅用地の特例から外れます（地方税法349条の3の2）。空き家になっただけで外れるわけではないので、まずは定期的な換気や郵便受けの確認など、管理の担い手を家族で決めておくと安心です。入居直後に必要な住民票や郵便の手続きは施設入居後の手続き一覧の記事にあります。

この記事の金額と要件は2026年時点のもので、手続きの細かな運用は家庭裁判所や市区町村、個別の事情によって異なります。売るか残すか、いつ売るかを決めるのは家族です。実際の手続きの前には、司法書士・弁護士・税理士などの専門家に確認してください。